juris PraxisReporte

Orientierungssatz zur Anmerkung

Es wird tatsächlich vermutet, dass ein nach rechtskräftiger Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses wegen eines materiellen Beschlussmangels gefasster, im Kern aber inhaltsgleicher Zweitbeschluss (erneut) ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

A.

Problemstellung

Zweitbeschlüsse sind in der Praxis bisweilen ein recht leidiges Instrument zur böswilligen Schikane der Minderheit. Die lehrreiche Entscheidung zeigt im Nachgang zum Urteil des BGH vom 10.02.2023 (V ZR 246/21) potenzielle Abwehrmöglichkeiten auf und lohnt zudem auch schon deswegen den Blick, weil es um oft eher stiefmütterlich behandelte Rechtsfragen rund um die prozessualen Folgen einer Veräußerung einer Wohnung als streitbefangene Sache i.S.d. § 265 Abs. 2 ZPO geht.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Kläger war vormals (Mit-)Eigentümer einer Wohnung und als solches Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Es geht um eine Beschlussanfechtung gegen die erneute Bestellung der Verwalterin nach einer erfolgreichen und rechtskräftig abgeschlossenen Anfechtungsklage gegen einen früheren Bestellungsbeschluss. Die Parteien streiten darüber, ob veränderte Umstände, unter anderem eine hinreichende „Läuterung“ der Kandidatin in Abkehr früheren Fehlverhaltens mit Blick auf das sog. Verzeihungsermessen der Mehrheit, vorliegen. Der Kläger hat seine Wohnung zwischenzeitlich veräußert unter Vorbehalt eines Nießbrauchs an dem Wohnungseigentum.

Nach Auffassung des LG München I ist die zulässige Berufung des Klägers begründet.

Die Anfechtungsklage sei zulässig, insbesondere sei der Kläger auch nach Übertragung des Eigentums an der Wohnung und seines dadurch erfolgten Ausscheidens aus der GdWE klagebefugt. Das ergebe sich aus der Vorschrift des § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO, nach der die Veräußerung oder Abtretung der in Streit befangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss habe (BGH, Beschl. v. 23.08.2001 - V ZB 10/01 Rn. 10). Die streitbefangene Sache i.S.d. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO sei die Mitgliedschaft in der GdWE, die mit dem Eigentumswechsel auf den Erwerber übergehe. Sei zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bereits eine noch vom Veräußerer erhobene Anfechtungsklage rechtshängig, bleibe dieser daher nach Maßgabe des § 265 Abs. 2 ZPO berechtigt, das Verfahren fortzuführen. Soweit zusätzlich verlangt werde, dass der Veräußerer noch ein rechtliches Interesse an der begehrten Entscheidung haben müsse, teile die Kammer diese Ansicht nicht. Vielmehr seien im Rahmen des § 265 ZPO Rechtsschutzbedürfnis und Feststellungsinteresse zu bejahen, wenn sie ohne die Veräußerung vorliegen würden.

Die Anfechtungsklage sei auch begründet. Der in der Eigentümerversammlung gefasste (Zweit-)Beschluss über die Verwalterbestellung widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Sei ein Beschluss wegen eines „materiellen“ Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden, dürfe ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur gefasst werden, wenn „besondere Umstände“ die Annahme rechtfertigen, dass dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, was regelmäßig nur in Betracht komme, wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden sei oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben (BGH, Urt. v. 10.02.2023 - V ZR 246/21 Rn. 13). Es bestehe dabei eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein nach rechtskräftiger Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses wegen eines materiellen Beschlussmangels gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche (BGH, a.a.O. Rn. 16).

Diese Grundsätze seien auf den streitgegenständlichen Beschluss anwendbar. Auch wenn der frühere (aufgehobene) Beschluss inhaltlich nicht exakt dem streitgegenständlichen Beschluss entspreche, weil die darin festgelegte Bestellungszeit der Verwalterin und die Höhe der Verwaltervergütung abweichen, gehe es um einen „im Kern inhaltsgleichen Zweitbeschluss“ im Sinne der zuvor zitierten Rechtsprechung. Damit bestehe eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Das gelte ungeachtet des Umstandes, dass die Rechtskraft des Aufhebungsurteils erst nach der Beschlussfassung eingetreten sei. Denn die im Berufungsverfahren ergangene Entscheidung war der GdWE und den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bereits bekannt und sie wussten auch, dass diese rechtskräftig werden würde, weil die Einlegung eines Rechtsmittels seitens der GdWE nicht beabsichtigt war.

Maßgeblich für die rechtliche Beurteilung und damit für die Frage, ob durch rechtskräftiges Urteil ein im Kern inhaltsgleicher und bereits zuvor gefasster Beschluss für ungültig erklärt wurde, ist nach Auffassung der Kammer zudem nach allgemeinen Grundsätzen der Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung und nicht der Zeitpunkt der Fassung des Zweitbeschlusses. Sei ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden, widerspreche die Fassung eines im Kern inhaltsgleichen Zweitbeschlusses – sofern nicht besondere Umstände die zweite Beschlussfassung erlauben – nämlich deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil hierdurch die Verwirklichung des Minderheitenschutzes, dem die Anfechtungsklage diene, konterkariert würde (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2023 - V ZR 246/21 Rn. 14). Der durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage verwirklichte Minderheitenschutz werde faktisch entwertet, wenn die GdWE einen inhaltlich mit dem gerichtlich für ungültig erklärten Beschluss identischen Beschluss fasse, weil dann die Minderheit zu einer neuen Klage gezwungen werde und durch die vorangegangene erfolgreiche Beschlussanfechtung letztlich nichts gewonnen hätte. Das gelte aber in gleicher Weise, wenn die Wohnungseigentümer bzw. die durch diese vertretene GdWE bei Erhebung einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss schon im Vorgriff auf die gerichtliche Entscheidung einen inhaltlich mit dem angefochtenen Beschluss identischen Beschluss fassen.

Zwar könne die tatsächliche Vermutung, der im Kern inhaltsgleiche Zweitbeschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, durch die GdWE erschüttert werden, indem sie das Vorliegen besonderer Umstände darlege und ggf. beweise, welche die zweite Beschlussfassung erlaubten. Nur wenn ihr das gelinge, sei die Vermutung erschüttert mit der Folge, dass die vom Kläger gegen den Zweitbeschluss erhobenen Einwände vom Gericht in der Sache zu prüfen seien (BGH, Urt. v. 10.02.2023 - V ZR 246/21 Rn. 16). Hier habe die beklagte GdWE jedoch schon keine Tatsachen aufgezeigt, aus denen sich besondere Umstände ergeben würden, welche die Annahme, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, entkräftet und die zweite Beschlussfassung erlaubt hätten.

Aufgrund des Vorverfahrens stehe im Grundsatz fest, dass im Zeitpunkt der damaligen Beschlussfassung über die Wiederbestellung der Verwalterin aufgrund deren Weigerung zur Aufnahme der vom Kläger gestellten Beschlussanträge in die Tagesordnung etc. aus objektiver Sicht Gründe für die Besorgnis des Klägers bestanden, der Verwalterin fehle es an der erforderlichen Neutralität und dadurch dem Kläger eine zukünftige Zusammenarbeit mit ihr nach Treu und Glauben nicht zumutbar war. Denn das war der materielle Mangel, dessentwegen der Beschluss für ungültig erklärt wurde. Um die Vermutung zu entkräften, der streitgegenständliche Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, müsste die Beklagte daher Tatsachen vortragen und ggf. beweisen, die dazu geführt haben, dass aus objektiver Sicht ein Grund für die Besorgnis des Klägers, der Verwalterin fehle es an der erforderlichen Neutralität, zum Zeitpunkt der nunmehrigen Beschlussfassung nicht mehr gegeben war. Nur dann hätten sich nämlich die tatsächlichen Umstände, die der Entscheidung über die frühere Anfechtungsklage zugrunde lagen, geändert. Dafür reiche es aber nicht aus, dass die Verwalterin später die Tagesordnungspunkte in die Tagesordnung einer anderen Eigentümerversammlung aufgenommen und dort zur Abstimmung gestellt habe; gleiches gelte für die erfolgte zusätzliche Behandlung eines anderen Tagesordnungspunktes auf ausdrücklichen Wunsch der als Vertreter des Klägers anwesenden Ehefrau. Denn aus objektiver Sicht konnte nicht ausgeschlossen werden, dass dies alles nur unter dem Eindruck der vom Kläger erhobenen Anfechtungsklage und der damals drohenden Verurteilung der GdWE geschah; damit bestand aus objektiver Sicht weiterhin Anlass für Zweifel an einer tatsächlich erfolgten Änderung der Einstellung der Verwalterin dem Kläger gegenüber und dieser musste daher befürchten, die Verwalterin werde sich auch zukünftig ohne den Druck eines gerichtlichen Verfahrens nicht neutral verhalten.

Auch das Fehlen anderer zur Übernahme des Amtes bereiter Verwaltungen rechtfertige nicht die erneute Bestellung eines Verwalters, bei dem die ernsthafte Besorgnis begründet sei, es mangele ihm an der erforderlichen Neutralität. Das müsse in gleicher Weise für die Fassung eines im Kern inhaltsgleichen Zweitbeschlusses gelten. Vielmehr sei, wie auch sonst, wenn und solange die GdWE keinen zur Übernahme des Amtes bereiten Verwalter finde, die Eigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einzuberufen und es müssen, soweit zur Ausführung von Beschlüssen oder sonst im Außenverhältnis zu Dritten ein Handeln der GdWE erforderlich sei, die Wohnungseigentümer sich auf ein gemeinsames Vorgehen einigen (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG) bzw., wenn das nicht möglich sei, gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Auch die Weigerung des Klägers bzw. seiner ihn vertretenden Ehefrau in der Eigentümerversammlung nach eigenem Vortrag vorliegende Angebote von drei Verwaltungen bekannt zu geben, sei kein zur Beschlussfassung über die erneute Bestellung berechtigender besonderer Umstand. Es sei schon nicht Aufgabe der einzelnen Wohnungseigentümer, Beschlüsse vorzubereiten und die hierzu erforderlichen Angebote einzuholen. Diese Aufgabe obliege vielmehr dem Verwalter, der gemäß § 24 Abs. 1 WEG für die Einberufung und Vorbereitung der Eigentümerversammlung zuständig sei. Hinzu komme, dass es bei der Neubestellung eines Verwalters regelmäßig geboten sei, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen (BGH, Urt. v. 24.01.2020 - V ZR 110/19 Rn. 10, Rn. 14). Diese Frist hätte keinesfalls eingehalten werden können.

Schließlich sei die Übertragung des Eigentums an der Wohnung kein besonderer Umstand, der die Annahme entkräften könnte, dass die erneute Beschlussfassung über die Wiederbestellung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Denn für die Beurteilung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen. Daher müssen die besonderen Umstände, die eine zweite Beschlussfassung erlauben, zumindest objektiv bereits zum Zeitpunkt der Fassung des Zweitbeschlusses vorliegen. Die Übertragung des Eigentums und damit der Eintritt der Erwerberin in die GdWE anstelle des Klägers erfolgten aber erst nach der Beschlussfassung.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung überzeugt und setzt die Linie des V. Zivilsenats des BGH zu den Zweitbeschlüssen konsequent um (zustimmend auch Elzer, MietRB 2026, 219). Im Zuge der sie treffenden Darlegungs- und Beweislast muss die GdWE den Anscheinsbeweis „erschüttern“, also einen atypischen Fall vortragen, was hier nach der Linie des BGH konkret zur Folge hat, dass neue Umstände und echte Sachargumente darzulegen und im Bestreitensfall auch zu beweisen sind. Da es bei der Wiederbestellung des Verwalters und dem sog. Verzeihungsermessen (dazu etwa AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 02.02.2024 - 980a C 21/23) um eine Prognoseentscheidung geht, verlangt die Kammer hier zu Recht konkrete Anhaltspunkte für eine ernsthafte und nachhaltige „Läuterung“ der zuvor pflichtwidrig agierenden Verwalterin. Die Latte dafür darf man nicht zu tief legen.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Rechtsnachfolgefragen sind bisweilen knifflig. Bei Prozessen durch oder gegen Wohnungseigentümer – insbesondere bei Beschlussmängelklagen – gelten bei einer Rechtsnachfolge nach Rechtshängigkeit (nicht: vorher, vgl. BayObLG, Beschl. v. 04.09.1986 - BReg 2 Z 82/86 - BayObLGZ 1986, 348) die allgemeinen gesetzlichen Regelungen in den §§ 265, 266 ZPO (vertiefend Graf in: Festschrift Riecke, 2019, S. 119; vgl. auch LG Karlsruhe, Urt. v. 05.12.2017 - 11 S 145/16 - ZWE 2018, 208; zum alten Recht etwa auch BayObLG, Beschl. v. 18.09.1979 - BReg 2 Z 73/78; OLG Oldenburg, Beschl. v. 21.12.1978 - 5 Wx 44/78; OLG Hamburg, Beschl. v. 21.10.2002 - 2 Wx 71/02 und zur Beschlussmängelklage BGH, Urt. v. 18.10.2019 - V ZR 286/18 Rn. 21). Der ehemalige Wohnungseigentümer führt den Prozess richtigerweise als gesetzlicher Prozessstandschafter mit einer Bindung für den Rechtsnachfolger aus § 325 Abs. 1 ZPO, so dass man sich nicht auf § 265 Abs. 3 ZPO berufen kann. Über § 325 Abs. 1 ZPO (anwendbar übrigens auch bei Rechtsnachfolge nach rechtskräftigem Verfahrensabschluss, BT-Drs. 16/887, S. 40; vgl. auch BGH, Urt. v. 17.02.1983 - III ZR 184/81 - NJW 1983, 2032) kann man so etwa auch an Unterlassungstitel gebunden werden (BayObLG, Beschl. v. 08.05.1991 - BReg 2 Z 34/91) oder an einen Zustimmungstitel als Einrede gegen ein späteres Unterlassungsbegehren (dazu LG Hamburg, Urt. v. 02.05.2012 - 318 S 79/11 - ZWE 2013, 25). In solchen Fällen erlaubt § 727 ZPO bisweilen auch die einfache Titelumschreibung (für Unterlassungstitel LG Berlin, Beschl. v. 19.03.2013 - 85 S 96/11 - ZMR 2013, 554). Die Titelumschreibung oder eine Bindung nach § 325 ZPO greift aber nicht für alte Wohngeldtitel (OLG Frankfurt, Beschl. v. 18.08.2005 - 20 W 210/03 - NJW-RR 2006, 155; LG Stuttgart, Beschl. v. 24.05.2012 - 2 T 130/12 - ZWE 2013, 52); hier gelten die Grundsätze der Fälligkeitstheorie. Soweit diskutiert wird, dass ein Eigentümerwechsel das Rechtschutzbedürfnis entfallen lassen kann, wenn der den Prozess fortführende Veräußerer kein schutzwürdiges Interesse mehr an der begehrten Entscheidung hat (vgl. zu den älteren Stimmen nur etwa Dötsch in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, vor § 43 Rn. 14 m.w.N.), ist das – zumal die Beschlussmängelklage altruistisch ist – mit Vorsicht zu genießen, wie die Kammer hier zu Recht sieht. Oft stehen ohnehin mögliche finanzielle Ansprüche im Raum und jedenfalls dann besteht ohnehin ein Rechtsschutzinteresse (Dötsch, a.a.O. sowie KG, Beschl. v. 04.11.1969 - 1 W 2265/69 - NJW 1970, 330, 331 f.). Zudem können die Beteiligten solche Themen über § 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO selbst regeln. Bei Rechtsnachfolge auf Klägerseite kann nach der sog. Relevanztheorie bei § 265 ZPO eine Antragsumstellung geboten sein (für Zahlungsantrag auf Ausgleichszahlung aus Treuepflicht etwa BayObLG, Beschl. v. 25.05.2000 - 2Z BR 38/00 - ZWE 2000, 464).

Besonderheiten gelten, wenn ein Wohnungseigentümer (ausnahmsweise) Rechte der GdWE im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend machen kann; hier wird man wohl in der Tat auf ein fortbestehendes Interesse des ausgeschiedenen Eigentümers abstellen, Details sind aber ungeklärt und § 265 ZPO gilt hier eher nicht analog (vertiefend Graf in: Festschrift Riecke, 2019, S. 119, 124 ff.).

Besonderheiten bestehen, wenn nach Rechtshängigkeit eines Beseitigungsanspruchs ein Dritter Miteigentum am Wohnungseigentum erwirbt. Hier ist eine Zwangsvollstreckung nur möglich, wenn der Miteigentümer sein Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erklärt oder die Vollstreckungsgläubigerin einen eigenen Duldungstitel gegen den Miteigentümer erwirkt; die §§ 265, 325 ZPO finden hier wohl keine Anwendung (so LG Itzehoe, Beschl. v. 17.10.2014 - 11 T 44/14 - ZWE 2015, 191; streitig, vgl. Wolfsteiner/Vomer in: MünchKomm ZPO, 7. Aufl. 2025, § 727 Rn. 52).